国内で最大級の 6 つの MLS は現在、デジタル加工および AI 生成リスティングメディアを規制しており、同じ方法で行っている MLS は 2 つもありません。AI リスティング動画が許可されるかどうかを判断する句は、通常は動画に関するルールではなく、写真ルールです。これは仮想ツアーに 1 つの文で拡張され、メディアが物件を実際の状態で示す必要があることを示す正確さ句の隣にあります。以下は、各 MLS の公開ドキュメントから引用されたルールテキスト自体です (印刷された日付付き)。ここに記載されているすべては 2026 年 10 月 4 日に確認されました。
実際に決定する 2 つの句
最初は正確さ句です。HAR は明確に述べています: 「MLS に提出される画像は、「現状」での記載物件を正確に示す必要があります」(HAR MLS ルール・規制第 1.25.5 項、日付 12/1/2023)。NorthstarMLS は編集の制限として「写真『をフォトショップで加工』してはならず、物件を正確に反映しなくなるまで改変してはならない」と記しています。
2 番目は拡張句であり、動画に適用される句です。Bright MLS セクション 4.D は、仮想ツアーが「画像と同じコンテンツ制限の対象」であると述べています。この 1 文は JPEG について記述されたルールを、レンダリングされたウォークスルーに適用します。以下の 6 つの MLS 中 5 つは、動画ルールを記述する代わりに、このようにして動画に対応しています。
NorthstarMLS は例外であり、動画を制作する場合は注意深く読む価値があります。その動画ガイダンスは、動画が「販売物件とその周辺を正確に描写する必要があり」、「物件とその周辺を正確に反映しない方法でデジタル加工されてはならない」と述べています。「周辺」という単語が実際に機能しています。窓の外のビューを作り出したり、隣人の屋根をフレームから滑らかにしたりするクリップは、すべての室内ショットが編集されていない場合でも、その文に違反します。
各 MLS の述べていること (ルールテキスト付き)
Bright MLS (中部大西洋地域)
MLS のイメージとドキュメントに関するポリシー (日付 2024 年 2 月 28 日)。Bright は 6 つの中で唯一、生成図を予測する人物ルールを持つもので、セクション 4.A.2 では「実人物、アニメーション、コンピュータ生成、またはその他の識別可能な人物の画像」を禁止しています。
ステージングに関して、Bright はコントロールによって基準を引きます。セクション 4.E.1 では「仮想ステージング写真/レンダリング は MLS で開示する必要があります」と要件としています。セクション 4.E.2 および 4.E.3 は対をなす規定であり、「物件所有者の管理下にない視覚要素」を含めるため、および同じ表現で除外するために写真またはレンダリングの改変を禁止しています。デジタル個人資産の追加は 4.E.4 の下で許可されています。テストは現実性ではなく所有権です。家具はあなたが追加できますが、通りの向こう側の電力線は削除することはできません。
Canopy MLS (シャーロットおよび西部ノースカロライナ州)
Canopy は 6 つの中で最新の表現を発行しており、AI を声高に述べるポリシータイトルを持つ唯一のものです (日付 2026 年 2 月 27 日)。AI 改変画像のすべてについて「明確で容易に見つけられる開示を直接画像内または仮想ツアー内に」要件としており、その後、ほとんどのエージェントが使用する抜け穴を閉じます: 「キャプション、エージェントコメント、または補足テキストのみで提供された開示は受け入れられません」。また、コントロール写真も要件としています。「段階的でない (元の) 画像は AI エンハンスまたは仮想ステージング写真の直前または直後に含める必要があります」。
セクション 1.18.1 は「物件所有者の管理下にない視覚要素」または物理的に不可能な機能を導入する改変を禁止しており、作られた地平線ビュー、改変された室の寸法、および存在しないプールまたは暖炉を例として挙げています。空の部屋に家具、美術品、または植物を追加することは許可されており、「構造的変更が暗示されていない」限り、ペイントカラーなどの化粧的変更も許可されています。違反はカテゴリ II として処理されます。
ARMLS (アリゾナ州)
アリゾナは注視すべき市場です。ARMLS は 6 つの中で唯一、公開された執行スケジュールに関する開示ルールを持っているからです。Rule 8.23 で定められたデジタル改変メディアポリシーは、トリガーを広く定義しています。「写真は、ソフトウェアまたは AI を使用して画像コンテンツを追加、削除、または大きく変更した場合、デジタル改変と見なされます。」明度、コントラスト、色、トリミング、およびシャープニングは除外されるため、通常の処理はこれに該当しません。
改変された写真には MLS の「デジタル改変」ウォーターマークが必要で、自分自身のエディタではなくプラットフォーム内で適用される必要があります。会社またはコピーライトウォーターマークはその代わりとして認められません。ビデオまたはバーチャルツール内の改変されたスティル画像には、同じ開示が必要です。ヒューストンと同様に、オリジナル画像も同梱されます。「加入者は、ウォーターマークが付いた改変版の直前または直後に、オリジナルの改変されていない写真を直接アップロードする必要があります。」
日付は表現よりも重要です。ARMLS は 2026 年 5 月 28 日の実装を定めており、2026 年 6 月から 11 月までの教育期間に罰金は見送られ、2026 年 12 月から執行が開始され、違反ごとに $200 が課せられます。今日、未開示の AI ステージング写真をアップロードするアリゾナの不動産エージェントは適切ではなく、まだ請求されていません。これは約 8 週間で変わります。
HAR（ヒューストン）
ヒューストンはこのセット内で最も規定的なテキストを持っています。Section 1.25.1 はバーチャルステージングを許可していますが、「個人用財産と見なされるそれ以外の家具および壁装飾の追加に限定される」と狭く定義し、「参加者は写真の説明で画像がバーチャルステージングされたことを明確に示す必要があります」と要求しています。
家具ではなく実際の不動産を改変すると、2 番目の要件が発動します。そのような画像は「画像の下部に明確で読みやすいウォーターマークが含まれている必要があり、以下の免責事項が表示されます。『画像は実際の不動産の現状を表していません』」で、「Arial フォントを使用して、少なくとも 1024 x 89 ピクセルで」指定されています。さらに、「実際の不動産がデジタル改変された画像は主要画像として使用することはできず、リスティングエージェントは改変されていない画像を提出する必要があります。」ヒューストンは、改変されたメディアをリード枠から直接除外する唯一の市場です。
NorthstarMLS（ミネソタ州およびウィスコンシン州西部）
写真ルールページには 2026 年 8 月 21 日の最終更新日があり、ここで引用されている MLS 文言の中で最も新しく、AI についは何も記載されていません。その操作文は上記の Photoshop 制限であり、2024 年 7 月 12 日の別のビデオガイダンスが、ビデオの明示的な改変基準が存在する場所です。
Stellar MLS（フロリダ州）
規則と規正は 2025 年 9 月 15 日に最終更新されました。Article 04.05 F は人物に関して絶対的です。「コスチュームを含む人物が表示されている写真、画像、またはバーチャルツールは MLS で許可されていません。」Article 04.05 A は、要求される最初の写真スロットでのレンダリングを明示的に許可しているため、フロリダは写真に撮られた人物の禁止がある一方でレンダリングされた家を許可し、レンダリングされた人物に対する明記されたルールはありません。
Article 04.04 はステージングを統制し、6 つの中で最も目に見える開示を要求しています。写真の説明フィールドに「バーチャルステージング」が必要で、バーチャルステージングチェックボックスが設定されている必要があり、公開備考は「1 つ以上の写真がバーチャルステージングされました」という文で始まる必要があります。外装のバーチャルステージングは取り外し可能な装飾を除いて禁止されており、恒久的な設置物を追加、削除、または改変することはできず、穴や露出した配線などの負の特性を編集して削除することはできません。Stellar の写真ガイダンスは、電力線の除去、造園の植栽の追加、材料の欠陥のカバー、塗装色の変更を含む禁止リストを追加しています。非適合には自動的にレベル I 罰金が適用されます。
同じ編集が 1 つの市場では適切で、別の市場では違反です
壁を塗り直すことが最も明確なケースです。Canopy は、構造的変化が示唆されない限り、許可された化粧品の変更として塗装色に名前を付けます。Stellar の写真ガイダンスは、塗装色の変更を実行できないものとしてリストしています。同一の編集、同一のツール、反対の答え。
部屋をデジタルで空にすることも同じ方法で分かれています。Stellar は既存の家具を削除し、それをデジタルアイテムに置き換えることを許可しています。ヒューストンの許可は追加のみとして記述されており、「家具および壁装飾の追加」をカバーしており、これはその顔で売り手の実際のソファの削除を許可していません。
開示の場所は、一度それを解決したエージェントが、それはどこでも解決されていると想定しているため、誰かに罰金を課す可能性が最も高い場所です。Canopy はそれを画像またはツールに焼き込みたく、キャプションを拒否します。ARMLS は特定の MLS 提供のウォーターマークを要求し、自分自身のものを拒否します。HAR は、記載されたテキストを運ぶ記載されたサイズとフォントのウォーターマーク、および写真の説明のメモを要求します。Stellar は説明フィールド、チェックボックス、および公開備考の最初の文を要求します。Bright は、ステージングが「MLS で開示」されていることのみを要求し、方法を開いたままにしています。Bright を満たすキャプションは Canopy を失敗し、Canopy を満たすウォーターマークは自分で作成された場合 ARMLS を失敗します。
ルールが一致しない理由
上流の何もそうしないように指示しているからです。NAR の 2026 年複数リスティング政策ハンドブック、そのモデル規則と規正では、リスティングコンテンツを「写真、画像、グラフィック、オーディオおよびビデオ録音、バーチャルツール」などを含むと定義し、それが誰が所有し、ライセンスしているかを確立する目的で。デジタル改変、バーチャルステージング、生成された画像、または修正された描写の精度基準については、モデルルールは沈黙しています。ここでルールを書く MLS はすべてゼロから書いており、これが語彙が並んでいない理由です。Bright は制御を言います。Canopy は制御と物理的可能性を言います。Stellar は列挙します。HAR はフォントを指定します。
2 つの結果が続きます。国家的な仲介業者は 1 つのメディアポリシーを実行し、それが操作するすべてのボードをクリアすることに自信を持つことはできません。そして、あなたを統治するガイダンスは、ルールブックに住んでいない可能性があります。上記のアリゾナの要件は、エージェントが開くと思う規則 PDF ではなく、MLS 自体のポリシーページで公開されています。日付が見えるページのスクリーンショットを撮ってください。
短いアップロード前チェック
- 売り手が所有していないものが変更されましたか？家具、芸術、ラグは個人用財産であり、ここのすべての MLS が寛大に扱う唯一のカテゴリです。削除された電力線、平滑化された屋根線、または発明されたビューは異なるカテゴリであり、単に開示を要求するのではなく Bright、Canopy、Stellar で完全に禁止されています。
- 開示はこの MLS がそれを要求する場所に座っていますか？フレーム内、写真の説明内、公開備考内、または MLS 自体のウォーターマークとして。最後に記載した市場から異なると仮定してください。
- 改変されていないオリジナルも同様にアップロードする必要がありますか？ ARMLS と Canopy は改変版の隣に必須であり、HAR は改変されていない画像を必須としながら改変されたメディアをプライマリスロットから除外しています。
- フレーム内に人物がいますか？反射、シルエット、または生成された図を含みます。Bright と Stellar は両方ともバーチャルツールで人物を禁止しており、Bright の禁止はコンピュータ生成のものに名前で達しています。リスティングビデオに人物がいることができるかどうかは、ここで最も鋭いエッジです。
ブランディングは精度から別の軸です。ブランドなしの MLS コピーと Instagram に投稿するバージョンは異なるルールに従うからです。MLS ビデオルールとブランド付きと非ブランド付きツアーのガイドがその側をカバーしています。同じルールブックは 3 番目の軸を設定し、それはあなたの MLS が必要とするリスティング写真の数とどの写真が最初に許可されているかです。市場に応じて、強制可能な最小値は 1 枚から 6 枚まで実行されます。4 番目の軸はファイル自体です。各ボードは独自のフォーマット、サイズ、および向きの制限を設定するため、これはMLS が実際に受け入れるビデオファイルです。
当社独自のパイプラインがこれらの条項に対してどこに位置しているか
ShowcaseVideos.ai は Zillow または Redfin のリスティング URL、またはアップロードしたご自身の写真からリスティングビデオを生成します。任意の MLS リンクからのインポートは行いません。ピクセルに影響する段階は3つあり、これらは上記のルールの異なる側面に位置しています。
カメラモーションは構造的に安全な段階です。ビデオモデルに部屋の奥へ進むよう指示する代わりに（当社の初期レンダリングでは、この方法でダイニングテーブルとラグからプールが生成されてしまいました）、パイプラインはモデルに同じ写真の最終フレームと同じ領域をハンドオーバーし、補間させます。ズームインは全体像からその中心への移動になるため、モーションクリップは写真に含まれていない単一ピクセルも表示できません。NorthstarMLS のビデオ標準に対して、これはモデルの動作を要求するプロンプトではなく、機械的な保証です。
バーチャルステージングは画像編集であり、上記すべてのルールの下で開示可能なメディアです。独立したステップとして実行され、ステージングされた各部屋につき1クレジットで請求され、空の部屋を撮影したとおりにレンダリングするようオフにすることができます。バーチャルトワイライトは同じ種類の編集であり、写真ごとにオプトインです。
正直な限界：パイプラインはフレームにコンプライアンス開示をスタンプしません。住所と価格のロワーサードは合成テキストであり開示ではなく、Canopy、ARMLS、HAR では開示がメディア自体に存在する必要があります。部屋をステージングし、ご利用の MLS がオンイメージの開示を要求する場合、そのステップはなおもご自身が行う必要があります。当社のログにある2つのハルシネーション（プールと架空のベッドルーム）は、パイプラインを盲信するのではなく、各リスティングの最初のレンダリングを確認する理由です。部屋を作成するモデルは何でも作成します。
これらの段階がご自身のリスティングでどのように動作するかを確認するために、無料アカウントを始めてリスティングビデオをレンダリングし、各ステップが MLS に到達する前に写真に何をするかを確認できます。その周辺の本番ワークフローについては、当社の不動産リスティングビデオ作成の完全ガイドがワークフローをご説明します。
これは法的助言ではなく、引用符はご確認いただいた内容の範囲です。ご自身を支配するルールは、ご利用の MLS が最近発行したものです。
よくある質問
AI 生成リスティング写真を MLS に開示する必要がありますか？
ここで引用されているすべての MLS で、AI が画像コンテンツを追加、削除、または大幅に変更した場合はそうです。相違点は開示の場所についてです。Canopy と ARMLS はメディア自体への記載を要求し、HAR は指定されたテキストと寸法を持つ透かしを要求し、Stellar は写真説明、チェックボックス、および公開の備考の冒頭行を要求します。
どの MLS ルールが AI に名前で言及していますか？
このページのために読まれた6つのうち、ARMLS は「ソフトウェアまたは AI」がコンテンツを変更した場合としてデジタル加工写真を定義し、Canopy のポリシーは AI 強化画像のタイトルです。Bright は「実在する、アニメーション、コンピュータ生成、またはその他の」というフレーズを通じてその人物ルールで生成コンテンツに到達します。NorthstarMLS、HAR、Stellar はテクノロジーに名前を付けずに変更を規制しています。
写真がコンプライアンスしていた場合、AI リスティングビデオが却下されることはありますか？
はい。これらの MLS のほとんどは拡張によってビデオに到達するため、ツアーは画像制限を継承し、NorthstarMLS はプロパティの周辺とプロパティ自体をカバーする標準を追加します。コンプライアンスしている写真からアセンブルされたクリップでも、モーションまたは編集が写真に示されていない何かを意味する場合は失敗する可能性があります。
間違えた場合はどうなりますか？
通常、メディアの削除と MLS 独自の料金体系での罰金です。Stellar は自動的な Level I 罰金を引用し、Canopy はこれらを Category II 違反として処理し、ARMLS は 2026 年 12 月以降、罰金が免除される教育期間の後、1違反あたり $200 を発行しています。
このページはどのくらい最新ですか？
上記のすべてのドキュメントは 2026 年 10 月 4 日に読まれ、各セクションはソースに印刷された日付を示しています。最も古いのは HAR のルールブック（12/1/2023）で、最も新しいのは Canopy の AI 画像ポリシー（2026 年 2 月 27 日）です。これらの6つのうち半分が過去18か月以内に表現を変更しているため、それに依存する前にご利用の MLS をご確認ください。
