Ja, in bijna elk gewoon geval. Met schriftelijke toestemming van degene die de woning controleert, is het filmen van een rondleiding en het plaatsen daarvan op YouTube of Instagram wettelijk en gebruikelijk. De vraag dook in agentenfora voortdurend op, meestal in een variant van "is dit tegen enige regel of wet, ik plaats het op openbare ruimte", en het bleef beantwoord worden met een schouderophalend gebaar.
Het schouderophalend gebaar is fout, maar paniek evenzo. Bijna niets aan een rondleiding is wettelijk interessant. Vier dingen in het frame zijn: de bewoner, het kunstwerk, de soundtrack, uw eigen branding.
Eerst één waarschuwing. Licentieverordeningen, huurrecht en advertentieregels zijn allemaal staatsrecht, en uw MLS en makelaar voegen lagen daarbovenop toe. Dit is geen juridisch advies. Beschouw dit als de vorm van het probleem en de vragen die u uw makelaar moet stellen.
Toestemming is alles, en dit moet schriftelijk vastgelegd zijn
Het recht om de woning op de markt te brengen komt voort uit uw koopovereenkomst. De meeste standaardformulieren verlenen de makelaar advertentieautoriteit, en de meeste agenten lezen dit als het omvatten van foto's en video's zonder de paragraaf te controleren. Controleer de paragraaf. Sommige formulieren spreken expliciet over foto's en virtuele rondleidingen, sommige alleen over adverteren in het algemeen, en sommige zeggen niets nuttigs.
Colorado's Division of Real Estate publiceert hierover een mededeling genaamd Permission to Photo or Video Properties. Dit is belangrijk omdat een staatsregulator het schreef, en omdat van hoe voorzichtig het is geformuleerd. Het zegt niet dat makelaar iets moeten doen. Het beveelt "een gesprek met uw verkoper- of verhuurderklant" aan en "schriftelijke toestemming van uw verkoper- of verhuurderklant, alsmede van hun huurders in een huurpand". Voor de agent aan de andere kant is best practice om niemands interieur te fotograferen of te filmen zonder toestemming van de eigenaar of hun listingagent.
Deze formulering is informatief. Een regulator die voorzichtig genoeg keek om richtlijnen te publiceren, koos best-practice-taal in plaats van een regel, wat aangeeft dat de blootstelling meestal contractueel en reputationeel is. Één ondertekende regel waarin de verkoper instemt met video's van binnen en buiten en publicatie online sluit het argument voordat het begint.
Bewoonde en door huurders bewoonde woningen
Het recht om in te gaan is niet het recht om te filmen
Verhuurderingang is wettelijk en de wetten zijn specifiek over doel. California Civil Code sectie 1954 is representatief. Het staat ingang toe om "de eenheid aan potentiële of daadwerkelijke kopers, hypotheekgevers, huurders, arbeiders of aannemers te tonen", vereist kennisgeving waarin "de datum, ongeveer tijd en doel van ingang" staat, en bepaalt dat "vierentwintig uur geacht wordt redelijke kennisgeving te zijn zonder tegenbewijs". Voor bezichtigingen kan deze kennisgeving mondeling worden gegeven.
Lees de doelbepaling opnieuw. Het autoriseert het tonen van de eenheid. Het zegt niets over het opnemen van het interieur en publicatie ervan. Een verhuurder die u voor een rondleiding toelaat, heeft u daarmee niet toestemming gegeven om de bezittingen van een huurder op een openbaar kanaal te filmen, en de huurder die de rondleiding verdroeg, evenmin. Twee afzonderlijke toestemmingen, en u wilt beide.
Dit is de meest voorkomende manier waarop een listingvideo tot een klacht leidt. Niemand stapte naar de rechter. De huurder belt de huiseigenaar, de huiseigenaar belt de makelaar, en de video verdwijnt. Vraag de huurder rechtstreeks, schriftelijk, met een datum, zodat zij dingen weg kunnen zetten.
Wat u eerst uit het beeld moet verwijderen
De Colorado-melding noemt de categorieën die een rondgang waard zijn voordat u opneemt: beveiligingssystemen, waardevol goederen, medicijnen en persoonlijke spullen van kinderen. Voeg post toe en alles wat een rekeningnummer toont. Familiefoto's zijn meer een beleefdheid dan een wettelijke verplichting, maar een bewoner die het gezicht van zijn kind in een openbare video ziet, zal dat onderscheid niet appreciëren.
Het huis zelf is bijna nooit het probleem
Makelaars maken zich soms zorgen dat een opvallend huis beschermd is tegen filmen. Federaal recht beantwoordt de buitenkant meteen. 17 U.S.C. sectie 120(a) bepaalt dat het auteursrecht op een gebouwd architectonisch werk "niet het recht omvat om het maken, verspreiden of openbare weergave van afbeeldingen, schilderijen, foto's of andere afbeeldingen van het werk te voorkomen, als het gebouw waarin het werk is opgenomen zich op een openbare plaats bevindt of van daaruit gewoonlijk zichtbaar is." Een huis aan een straat kwalificeert.
Interieurkant vallen buiten die uitzondering, die geschreven is rond gebouwen die zichtbaar zijn vanaf openbare plaatsen. Het maakt zelden iets uit, en het Copyright Office's brochure over architectonische werken legt uit waarom. Bescherming strekt zich niet uit tot "afzonderlijke standaardfuncties van het architectonische werk, zoals ramen, deuren of andere standaard bouwcomponenten," noch tot "standaardconfiguraties van ruimten, zoals een vierkante badkamer of een eenkamerhuisje," noch tot "interieurontwerp, zoals de selectie en plaatsing van meubels, verlichting, verf of soortgelijke items." Dat dekt het meeste van wat een listingvideo toont. Wat beschermd is, zijn de algehele vorm en ruimtelijke indeling, en een rondgang met toestemming van kamer tot kamer is niet wat deze bepaling reguleert.
Kunst aan de muren is een genuuwere vraag
Een schilderij is een beeldwerk met zijn eigen auteursrecht, los van het gebouw. Sectie 120(a) helpt daarbij niet. En er is echte jurisprudentie over artwork op de achtergrond van video, wat meer is dan voor de meeste vragen in dit artikel. Twee zaken, dezelfde rechtbank, één jaar uit elkaar, tegengestelde uitkomsten.
In Ringgold tegen Black Entertainment Television hing een poster van Faith Ringgolds storyquilt op een sitcomset. Het Second Circuit telde de frames: negen afzonderlijke sequenties van 1,86 tot 4,16 seconden elk, samen 26,75 seconden. In de langste opname "is bijna de hele poster, minstens 80 procent, zichtbaar" en het was "duidelijk zichtbaar, hoewel niet in exact scherpe focus." Dat overschreed de de minimis-drempel, en fair use mislukte deels omdat de poster het decoratieve doel diende waarvoor de kunstenaar hem maakte.
In Sandoval tegen New Line Cinema verschenen foto's in de film Seven langer, ruwweg 35,6 seconden over elf shots. Geen inbreuk: ze "verschijnen vluchtig en zijn verduisterd, ernstig uit focus en praktisch niet identificeerbaar."
Meer schermtijd, tegengestelde uitkomst. De variabele is niet duur, maar of een kijker het werk kan zien. Een wijd schot waar een canvas als een kleurenrechthoek op een muur leest, is Sandoval. Een langzame zoom die eindigt met een herkenbaar werk in scherpe focus voor drie seconden is dichter bij Ringgold, en het is ook een slecht schot, omdat de koper naar de kamer hoort te kijken. Frame kamers, niet kunst. Massaproductiedecor is niet wat iemand ooit voor de rechter brengt, en je zorgen maken daarover is hoe makelaars eindigen met niets publiceren.
Wie eigenaar is van de foto's die u in een video omzet
Dit vangt mensen. Als u een fotograaf inhuurt, bezit u waarschijnlijk niet het auteursrecht op de foto's, tenzij iets schriftelijk anders zegt.
Twee bepalingen doen het werk. 17 U.S.C. sectie 101 definieert een "work made for hire" als een werk van een werknemer binnen het bereik van tewerkstelling, of een speciaal besteld werk in een van negen genoemde categorieën met een schriftelijke overeenkomst daarover. Foto's zijn niet een van de negen, en een freelancefotograaf is niet uw werknemer, dus die route is meestal gesloten ongeacht wat de factuur zegt. Sectie 204(a) bepaalt vervolgens dat een overdracht van auteursrecht "niet geldig is tenzij een overdrachtsakte, of een aantekening of memorandum van de overdracht, schriftelijk is en ondertekend door de eigenaar van de overgedragen rechten."
De praktische versie: krijg een schriftelijke licentie of overdracht van uw fotograaf met video- en social media-gebruik, en bewaar deze. Een licentie beperkt tot marketing van één listing wordt een actuele vraag op het moment dat die listing vervalt en de foto's nog steeds in uw reeks zitten.
Dit geldt ook voor ons. ShowcaseVideos.ai bouwt een video uit de foto's op een Zillow- of Redfin-listingURL, haalt tot 30 opnamen uit dat ene pand. Het importeren van een foto verandert niet wie hem eigenaar is. De toestemming die u nodig had om deze afbeeldingen in marketing te gebruiken, is de toestemming die u voor de video nodig hebt, en het gereedschap levert die niet.
Buren, mensen en audio
Filmen vanaf de straat is prima. Filmen in het raam van een buur is waar de inbreuk op privacy-onwettigheid voor geschreven is. Restatement (Second) of Torts sectie 652B bereikt iedereen die "opzettelijk inbreuk maakt, fysiek of anderszins, op de rust of afzondering van een ander" waar dat "zeer beledigend zou zijn voor een redelijk persoon," en de commentaren geven het voorbeeld van "naar zijn bovenetage ramen kijken met verrekijkers." Een telelens over een zijplaats is hetzelfde idee. Richt de camera op uw listing.
Mensen die in een shot verdwijnen, zijn een kleiner probleem dan makelaars aannemen. Sectie 652C dekt aaneigning van "de naam of beeltenis van een ander" voor uw eigen voordeel, en een voorbijganger in een huisrondgang past slecht. Wacht tien seconden en frame opnieuw, omdat een buur die zichzelf in uw advertentie ziet u om deze onderuit te halen.
Audio is waar het recht scherp wordt. Federaal recht onder 18 U.S.C. sectie 2511(2)(d) staat opname toe waar één partij bij de communicatie instemt. Elf staten vereisen instemming van alle partijen: Californië, Delaware, Florida, Illinois, Maryland, Massachusetts, Michigan, Montana, New Hampshire, Pennsylvania en Washington, volgens het Reporters Committee for Freedom of the Press. Missouri en Oregon vereisen instemming van alle partijen persoonlijk, terwijl Connecticut en Nevada het in plaats daarvan op telefoongesprekken toepassen.
Loop door een pand met uw telefoon aan terwijl een huurder, aannemer of collega in een van deze staten in de buurt praat en u neemt een gesprek op zonder ieders instemming. Niemand vervolgd een makelaar over een keukenrondgang. Het is nog steeds vermijdbaar, en de fix verbetert de video: verwijder de live audio en loop een score eronder.
Muziek is hoe deze video's echt worden verwijderd
Van alles op deze pagina is achtergrondmuziek het item dat betrouwbaar echte problemen veroorzaakt, omdat handhaving geautomatiseerd is. Een populair nummer op een YouTube-rondgang heeft geen inbreuk op rechten nodig om te worden opgemerkt. Het heeft een vingerafdruk nodig. De video krijgt een claim, beschikbaarheid of monetisering verandert, en in een slecht geval krijgt het kanaal een waarschuwing. Onze muzieklicentiegids voor listingvideo's dekt de licentietypen en wat commercieel gebruik echt vereist.
Gegenereerde audio verandert de berekening. Elke ShowcaseVideos.ai-render scoort zichzelf: de stemningsbibliotheek-tracks zijn zelf modelgegenereerd en in de cache opgeslagen, en een origineel AI-samengestelde score voor een specifieke video kost 4 credits bovenop de basisrender. Geen catalogus van derde partijen zit in de keten om een claim in te dienen, wat een ander standpunt is dan iets downloaden en hopen.
Branding, het MLS en zeggen wie je bent
De laatste laag bestaat uit reclameregels in plaats van wettelijke bepalingen. De meeste MLS-systemen onderscheiden een gelabelde tour van een ongelabelde en accepteren alleen de ongelabelde versie in de vermelding, zodat uw naam, telefoonnummer, makelaarskantoor en website uit die versie worden verwijderd. De regels verschillen per MLS en worden gehandhaafd met boetes. De details vindt u in MLS-videoregels en het onderscheid tussen gelabelde en ongelabelde tours, en waar elke versie thuishoort is onderdeel van het distribueren van een huisvideofilm over MLS, Zillow, social media en advertenties.
Onze twee overlays zijn aparte lagen, die agenten vaak verwarren. De adres- en prijsbalk onderaan is onderdeel van de basisweergave en bevat eigenschapsinformatie. Het merkenpaneel dat u ontwerpt in Mijn Branding is een afzonderlijke laag over de video, en dit is degene die uw naam en logo bevat. Als u weet welke welke is, kunt u beter nadenken over de ongelabelde versie in plaats van te gissen.
Aan de publieke kant loopt de verplichting andersom. NAR's Standard of Practice 12-5 vereist dat makelaars geen onroerend goed in enig medium adverteren "zonder de naam van het makelaarskantoor van die makelaar op een duidelijke en gemakkelijk opvallende manier bekend te maken." Een social-mediavideofilm waarin een woning wordt geadverteerd is een medium. Standard of Practice 12-10 richt zich op manipulatie die "een bedrieglijk of misleidend resultaat oplevert," inclusief "gebruik van misleidende afbeeldingen," de regel achter virtual staging in video. We hebben besproken waar die grens ligt in het onderscheid tussen het bewerken van een huisfoto en het misrepresenteren ervan.
Een tweeëenhalf-minutencheck
- Schriftelijke toestemming van de verkoper of verhuurder voor video's van binnen en buiten en online publicatie.
- Aparte schriftelijke toestemming van elke huurder, met een datum, zodat ze hun spullen weg kunnen zetten.
- Loop eerst door het huis om medicijnen, post, beveiligingspanelen, waardevolle spullen en kinderspullen te controleren.
- Zet kamers in beeld, niet kunstwerken. Als een werk herkenbaar en scherp enkele seconden te zien is, herpositioneer het.
- Bevestig uw fotorechten schriftelijk als een fotograaf de afbeeldingen heeft gemaakt die u in beweging zet.
- Verwijder livegeluid en voeg in plaats daarvan muziek toe, vooral in een staat met instemming van alle partijen.
- Maak de ongelabelde versie voor de MLS en behoud de merknaam op de publieke versie.
Met deze checklist bent u wat betreft de juridische basis van een huisbezoek zo minimaal mogelijk afgedekt. Vraag vervolgens uw makelaar naar uw staat—dat is iets wat geen artikel voor u kan doen.
Plak een Zillow- of Redfin-link en maak gratis uw eerste showcase-video voor een woning waarvoor u al toestemming heeft om te vermarkten.
Veelgestelde vragen
Heb ik schriftelijke toestemming van de verkoper nodig om een huisvideofilm te plaatsen?
Uw verkoopovereenkomst geeft meestal marketingautoriteit, maar de formulering verschilt en veel formulieren vermelden video nooit. Een korte schriftelijke toestemming voor video's van binnen en online publicatie verwijdert de onduidelijkheid, en Colorado's Division of Real Estate beveelt dit aan als best practice.
Kan ik een huisrondleiding van een bewoonde huurwoning filmen?
Met toestemming van de verhuurder en de huurder, ja. California Civil Code sectie 1954 en soortgelijke wetten geven een verhuurder het recht om een unit in te gaan en te bezichtigen met voorafgaande kennisgeving, maar bezichtiging is niet opnemen en publiceren. Zorg voor de schriftelijke instemming van de huurder afzonderlijk.
Is kunstwerk aan de muren een auteursrechtprobleem?
Dat kan het zijn. Rechtbanken kijken ernaar of het werk op scherm herkenbaar is, niet naar hoe lang het verschijnt. Een poster die duidelijk zichtbaar is voor 26,75 seconden was aanvechtbaar in Ringgold v. BET, terwijl fotografieën die ongeveer 35,6 seconden zichtbaar waren maar wazig en onscherp waren, minimaal waren in Sandoval v. New Line Cinema.
Kan ik de buitenkant van een huis vanaf straat filmen?
Ja. 17 U.S.C. sectie 120(a) verwijdert het auteursrecht van de architect om beeldende weergaven van een gebouw dat zich in of gewoonlijk zichtbaar is vanaf een openbare plaats tegen te houden. Het filmen in de ramen van buren is een afzonderlijke en veel riskantere handeling.
Ben ik eigenaar van de huisfoto's die mijn fotograaf maakte?
Meestal niet, zonder een ondertekend schriftelijk stuk. Fotografieën behoren niet tot de negen categorieën die een uitgegeven werk kunnen zijn onder 17 U.S.C. sectie 101, en sectie 204(a) vereist dat elke overdracht van auteursrecht wordt ondertekend. Vraag om een licentie of overdracht waarin video en social-mediagebruik worden genoemd.
Is het wettelijk om audio op te nemen terwijl u een huisrondleiding filmt?
Federale wet staat opname toe met toestemming van één partij, maar elf staten, waaronder Californië, Florida, Illinois, Massachusetts, Pennsylvania en Washington, vereisen toestemming van alle partijen. Het dempen van de rondleiding en het toevoegen van een muziektrack vermijdt dit probleem en levert een beter video op.
