在几乎所有普通情况下，答案是肯定的。有了对房产控制人的书面许可，拍摄房源视频并将其发布到YouTube或Instagram是合法和常规的做法。这个问题在房产经纪人论坛中不断出现，通常表述为"这是否违反任何规则或法律，我要在公共空间发布"之类的版本，回答总是以耸肩告终。
耸肩是错误的，但恐慌也是。房源视频中几乎没有什么在法律上值得关注。镜头中有四样东西值得注意：占用人、艺术品、背景音乐和您自己的品牌。
首先要提醒一点。许可证法、房东-租户法和广告规则都是州法，您的MLS和经纪公司还会增加额外的限制。这里的内容都不是法律建议。请将其视为问题的框架以及应向您的经纪公司提出的问题。
许可是关键，应该以书面形式
市场营销该房产的权利来自您的房源协议。大多数标准协议授予经纪公司广告宣传权，大多数经纪人将其理解为涵盖照片和视频，而无需检查条款。请检查该条款。有些协议明确涉及照片和虚拟导览，有些仅涉及一般广告，有些则没有有用的说明。
科罗拉多州房地产部发布了关于此事的一份通知，名为《房产拍照或录制视频许可》。这很重要，因为是州监管机构撰写的，也因为其框架措辞非常谨慎。它并不要求经纪公司做任何事情。它建议"与您的卖方或房东客户进行对话"，并获得"卖方或房东客户的书面许可，以及租赁情况下租户的许可"。对于对方的经纪人，它建议最佳做法是在获得业主或其房源经纪人的同意前，不要为他人的室内空间拍照或录制视频。
这个框架很有参考价值。仔细审视并发布指导的监管机构选择了最佳实践语言而非规则，这说明风险主要是合同性和声誉性的。一句卖方同意室内和室外视频拍摄及其在线发布的签署声明可以在问题开始前就结束争论。
已入住和租户入住的房产
进入权不等于拍摄权
房东进入是法定的，法规对目的规定得很具体。加州民法第1954条具有代表性。它允许进入以"向潜在或实际购买者、抵押权人、租户、工人或承包商展示住宅单位"，要求通知说明"进入的日期、大约时间和目的"，并规定"在没有相反证据的情况下，二十四小时应视为合理通知"。对于看房，该通知可以口头给予。
再读一遍目的条款。它授权展示该单位。它没有说任何关于录制室内空间并将其发布到公共渠道的内容。允许您进入进行看房的房东并未因此同意让您将租户的物品拍摄到公共渠道，容忍看房的租户也没有。需要两份单独的许可，您需要两者都获得。
这是房源视频变成投诉的最常见方式。没人会起诉。租户打电话给房东，房东打电话给经纪人，视频就被删了。直接用书面形式询问租户，注明日期，这样他们可以收拾东西。
首先要清出画面的东西
科罗拉多州的通知列出了录制前值得走一遍的类别：安保系统、贵重物品、药物和儿童的个人物品。加上邮件和任何显示账号的东西。家庭照片更多是一种礼貌考虑而非法律要求，但在公开视频中看到自己孩子脸的住户不会在乎这个区别。
房子本身几乎从不是问题
经纪人有时担心特色明显的房屋受到法律保护禁止拍摄。联邦法律直接回答了外部的问题。17 U.S.C. 第 120(a) 条规定，建筑作品的版权"不包括阻止制作、发行或公开展示该作品的图片、绘画、照片或其他图像表现的权利，如果该作品所在的建筑物位于或通常可从公共场所看见"。街上的房子符合条件。
室内不在该例外范围内，该例外是根据从公共场所可见的建筑物写的。这很少重要，版权局关于建筑作品的通告解释了原因。保护不延伸至"建筑作品的个别标准特征，如窗户、门或其他常规建筑构件"，也不延伸至"空间的标准配置，如方形浴室或单间小屋"，也不延伸至"室内设计，如家具、照明、油漆或类似物品的选择和放置"。这涵盖了房源视频展示的大部分内容。受保护的是整体形式和空间安排，而经同意逐房参观不是该条款管制的内容。
墙上的艺术品是一个真正不同的问题
绘画是具有自己版权的图像作品，独立于建筑。第 120(a) 条对此无能为力。关于视频背景中艺术作品的真实判例法存在，这比本帖中大多数问题要说得更多。两个案件，同一法院，间隔一年，结果相反。
在 Ringgold v. Black Entertainment Television 案中，Faith Ringgold 故事被子的海报挂在情景喜剧的布景上。第二巡回法院计算了镜头数：9 个独立序列，分别运行 1.86 到 4.16 秒，共计 26.75 秒。在最长的镜头中，"海报的几乎全部，至少 80%，都是可见的"，并且"清晰可见，尽管不完全对焦"。这越过了微不足道门槛，公平使用失败的部分原因是海报正在发挥艺术家制作它的装饰作用。
在 Sandoval v. New Line Cinema 案中，照片在电影《七宗罪》中出现的时间更长，大约 11 个镜头中的 35.6 秒。没有侵权：它们"出现稍纵即逝，被遮挡、严重失焦，且几乎无法辨别"。
屏幕时间更长，结果相反。变量不是时长，而是观众是否能分辨出作品。一个宽镜头中，画布看起来像墙上一个颜色矩形的是 Sandoval。一个缓慢推进，以清晰对焦 3 秒钟持着可识别作品结尾的是更接近 Ringgold，它也是一个糟糕的镜头，因为买家应该看的是房间。给房间拍照，不要给艺术品。大批量生产的装饰品没有人会为之诉讼，担心它是经纪人最后什么都不发的原因。
谁拥有您转换成视频的照片
这个会绊住人。如果您雇了摄影师，除非有书面说明，否则您可能不拥有这些照片的版权。
两项条款发挥作用。17 U.S.C. 第 101 条将"工作成果"定义为雇员在就业范围内的作品，或在九个列明类别之一中经书面协议特别委托的作品。照片不是这九个之一，自由摄影师不是您的员工，所以无论发票怎么说，这条路通常是行不通的。第 204(a) 条随后规定，版权所有权的转让"除非有一份转让契约、转让备忘录或备忘录，并由转让权利的所有者签署，否则无效"。
实际版本：从摄影师处获得一份书面许可证或转让协议，其中注明视频和社交使用，并保存。限于营销一个房源的许可证在该房源过期且照片仍在您的作品集中时刻起就成为一个现实问题。
这也适用于我们。ShowcaseVideos.ai 从 Zillow 或 Redfin 房源 URL 上的照片构建展示视频，从该一处房产中拉取最多 30 张镜头。导入照片不会改变所有权。您需要在营销中使用这些图像的权限就是您需要用于视频的权限，该工具不提供它。
邻居、人物和音频
从街上拍摄没问题。拍摄到邻居的窗户是入侵侵权行为法写来的目的。《侵权法第二次陈述》第 652B 条涉及任何"故意侵犯，身体上或其他方式，另一人的隐居或隐私"，其中这对"合理人来说将是高度冒犯的"，其评论给出了"用双筒望远镜看他楼上窗户"的例子。跨越侧院的远摄镜头是同样的想法。把摄像机对准您的房源。
闲散进入镜头的人比经纪人假设的要问题少。第 652C 条涵盖对"另一人的名字或肖像"的"为了自身利益"的挪用，房屋参观中的行人不是很好的契合。等 10 秒再重新构图，因为在您的广告中看到自己的邻居会要求您无论如何都把它删了。
音频是法律变得尖锐的地方。18 U.S.C. 第 2511(2)(d) 条下的联邦法律允许在通信的一方同意时录制。11 个州要求所有方同意：加州、特拉华州、佛罗里达州、伊利诺伊州、马里兰州、马萨诸塞州、密歇根州、蒙大拿州、新罕布什尔州、宾夕法尼亚州和华盛顿州，根据新闻自由记者委员会。密苏里州和俄勒冈州在面对面时要求所有方同意，而康涅狄格州和内华达州改为适用于电话通话。
在这些州之一中手机运行着走过一处房产，而租户、承包商或同事在附近谈话，您就是在没有所有人同意的情况下录制对话。没有人会因为厨房参观而起诉经纪人。这仍然是可避免的，修复会改进视频：去掉现场音频，在其下运行配乐。
音乐是这些视频真正被删除的方式
本页面上的一切中，背景音乐是可靠地引起真正麻烦的项目，因为执法是自动化的。YouTube 演练中的热门曲目不需要权利持有人注意到您。它需要指纹匹配。视频被声明，可用性或变现改变，在糟糕的情况下频道收到一次罚分。我们的房源视频音乐许可指南涵盖了许可证类型和商业使用实际需要什么。
生成音频改变了算法。每个 ShowcaseVideos.ai 渲染都对自己计分：心情库曲目本身是模型生成和缓存的，特定视频的原始 AI 创作配乐在基础渲染之外花费 4 个额度。没有第三方目录在链中提出声明，这与下载某样东西并希望的位置不同。
品牌、MLS 和说明您是谁
最后一层是广告规则而不是法律。大多数MLS会将有品牌标识的巡回视频与无品牌标识的版本区分开来，在房源记录中只接受无品牌标识的版本，这样您的名字、电话号码、经纪公司和网站就会被移除。规则因MLS而异，并通过罚款进行执行。具体机制见MLS视频规则及有品牌标识与无品牌标识的区别，以及每个版本应该用在什么地方是在MLS、Zillow、社交媒体和广告中分发房源视频的内容。
我们的两个叠加层是独立的图层，代理商常常会混淆。下方三分之一的地址和价格是基础渲染的一部分，包含房产信息。您在"我的品牌"中设计的品牌面板是在视频上绘制的不同合成层，它才是承载您的名字和标志的层。知道两者的区别让您能够合理地思考无品牌标识版本，而不是猜测。
在公众方面，义务是另一种方式。NAR的《执业标准》12-5条要求Realtor在任何媒体上宣传房源时，"必须以合理且清晰显著的方式披露该Realtor所在公司的名称"。宣传房源的社交视频是一种媒体。《执业标准》12-10条涉及"产生欺骗性或误导性结果"的操纵行为，包括"使用误导性图像"，这是虚拟置景视频背后的规则。我们在编辑房源照片和虚假陈述之间的界线中介绍了该规则的适用范围。
两分钟的准备检查
- 来自卖方或房东的书面同意，涵盖室内和室外视频以及在线发布。
- 来自任何租户的单独书面同意，附带日期，以便他们可以收拾物品。
- 首先走一遍房子以查看药物、邮件、安全面板、贵重物品和儿童物品。
- 拍摄房间，而不是艺术品。如果某件作品在较长时间内清晰可辨，请重新构图。
- 确认您的照片使用权，如果摄影师拍摄了您要动画处理的图像，请以书面形式确认。
- 删除现场音频，用配乐代替，特别是在全方参与同意州。
- 制作无品牌标识版本用于MLS，在公开版本上保留公司名称。
按照该清单进行，房源巡回的法律风险面基本上已经尽可能地降低。之后向您的经纪人咨询您所在州的具体规定，这是任何文章都无法为您做的部分。
粘贴一个Zillow或Redfin链接，然后在您已经获得营销权限的房产上免费制作您的第一个展示视频。
常见问题
我需要卖方的书面许可才能发布房源视频吗？
您的房源协议通常授予营销权，但措辞各不相同，许多表格从未提及视频。一份涵盖室内视频和在线发布的简短书面同意可以消除歧义，科罗拉多州房地产部门建议这样做作为最佳做法。
我能否拍摄有人居住的租赁房产的巡回视频？
在房东和租户的许可下，可以。加州民法第1954条和类似的法规赋予房东在通知后进入和展示房单位的权利，但展示不等于录制和发布。获得租户的单独书面同意。
墙上的艺术品是否存在版权问题？
可能有。法院看的是作品在屏幕上是否可识别，而不是它出现的时间长度。在Ringgold v. BET案件中，清楚可见26.75秒的海报是可诉的，而在Sandoval v. New Line Cinema案件中，可见约35.6秒但模糊和失焦的照片被视为不重要的使用。
我能否从街道上拍摄房屋的外部？
可以。美国法典第17卷第120(a)条消除了建筑师阻止对位于或通常可从公共场所看到的已建成建筑进行图像表示的权利。拍摄邻居的窗户是一个单独且风险大得多的行为。
我是否拥有摄影师为我拍摄的房源照片？
通常没有，除非有签署的书面文件。根据美国法典第17卷第101条，照片不在可作为委托作品进行创作的九个类别之内，第204(a)条要求任何版权转让都必须签署。要求获得许可或转让，其中命名包括视频和社交媒体使用。
在拍摄巡回视频时录制音频是否合法？
联邦法律允许在一方同意的情况下进行录音，但包括加州、佛罗里达州、伊利诺伊州、马萨诸塞州、宾夕法尼亚州和华盛顿州在内的十一个州要求所有参与方都同意。将房产展示的声音静音并添加背景音乐可以避免这个问题，同时能制作出更好的视频。
