Sí, en casi todos los casos ordinarios. Con permiso escrito de quien controla la propiedad, grabar un recorrido y publicarlo en YouTube o Instagram es legal y rutinario. La pregunta aparece en foros de agentes constantemente de todas formas, generalmente como alguna versión de "¿esto va en contra de alguna regla o ley, lo estoy publicando en espacio público," y sigue siendo respondida con un encogimiento de hombros.
El encogimiento de hombros es incorrecto, pero también lo es el pánico. Casi nada en un recorrido de propiedad es legalmente interesante. Cuatro cosas dentro del encuadre lo son: el ocupante, el arte, la banda sonora, su propia marca.
Una advertencia primero. La ley de licencias, la ley de propietario-inquilino y las reglas de publicidad son todas leyes estatales, y su MLS y corredor agregan capas adicionales. Nada aquí es asesoramiento legal. Trátelo como la forma del problema y las preguntas que debe plantear a su corredor.
El permiso es todo el juego, y debe estar por escrito
El derecho a comercializar la propiedad proviene de su contrato de listado. La mayoría de los formularios estándar otorgan al corredor autoridad para publicidad, y la mayoría de los agentes leen eso como que cubre fotos y video sin verificar el párrafo. Verifique el párrafo. Algunos formularios hablan específicamente de fotografías y tours virtuales, algunos solo de publicidad en general, y algunos no dicen nada útil.
La División de Bienes Raíces de Colorado publica una notificación sobre esto llamada Permiso para Fotografiar o Grabar Video de Propiedades. Importa porque un regulador estatal lo escribió, y por cómo está cuidadosamente redactado. No dice que los corredores deben hacer nada. Recomienda "una conversación con su cliente vendedor o propietario" y obtener "permiso por escrito de su cliente vendedor o propietario, así como de sus inquilinos en una situación de alquiler." Para el agente del otro lado, dice que la mejor práctica es no fotografiar o grabar video del interior de alguien sin consentimiento del propietario o su agente de listado.
Ese marco es informativo. Un regulador que observó lo suficientemente de cerca para publicar orientación eligió lenguaje de mejor práctica en lugar de una regla, lo que le indica que la exposición es principalmente contractual y reputacional. Una línea firmada diciendo que el vendedor consiente a video interior y exterior y su publicación en línea cierra el argumento antes de que comience.
Propiedades ocupadas e inquilino-ocupadas
El derecho de entrada no es el derecho de grabar
La entrada del propietario es estatutaria y los estatutos son específicos sobre el propósito. La sección 1954 del Código Civil de California es representativa. Permite entrada para "exhibir la unidad de vivienda a posibles o actuales compradores, acreedores hipotecarios, inquilinos, trabajadores, o contratistas," requiere notificación indicando "la fecha, hora aproximada, y propósito de la entrada," y provee que "veinticuatro horas se presume sean notificación razonable en ausencia de evidencia al contrario." Para mostradores, esa notificación puede darse oralmente.
Lea de nuevo la cláusula de propósito. Autoriza exhibir la unidad. No dice nada sobre grabar el interior y publicarlo. Un propietario que lo deja entrar para una muestra no ha acordado así dejar que grabe las pertenencias de un inquilino en un canal público, y el inquilino que toleró la muestra tampoco. Dos permisos separados, y quiere ambos.
Esta es la forma más común en que un video de listado se convierte en una queja. Nadie demanda. El inquilino llama al propietario, el propietario llama al corredor, y el video se retira. Pídele al inquilino directamente, por escrito, con una fecha, para que pueda guardar las cosas.
Qué despejar del encuadre primero
La notificación de Colorado nombra las categorías que vale la pena recorrer antes de grabar: sistemas de seguridad, objetos de valor, medicamentos y artículos personales de niños. Agregue correo y cualquier cosa que muestre un número de cuenta. Las fotografías familiares son una cortesía más que una cuestión legal, pero un ocupante que vea la cara de su hijo en un video público no se preocupará por esa distinción.
La casa en sí casi nunca es el problema
Los agentes a veces se preocupan de que una casa distintiva esté protegida contra ser filmada. La ley federal responde el exterior directamente. La sección 17 U.S.C. 120(a) dice que los derechos de autor en una obra arquitectónica construida "no incluyen el derecho de prevenir la elaboración, distribución o exhibición pública de cuadros, pinturas, fotografías u otras representaciones pictóricas de la obra, si el edificio en el que se incorpora la obra se encuentra en o es ordinariamente visible desde un lugar público." Una casa en una calle califica.
Los interiores se encuentran fuera de esa excepción, que se redacta en torno a edificios visibles desde lugares públicos. Rara vez importa, y la circular de la Oficina de Derechos de Autor sobre obras arquitectónicas explica por qué. La protección no se extiende a "características estándar individuales de la obra arquitectónica, tales como ventanas, puertas u otros componentes de construcción estándar," ni a "configuraciones estándar de espacios, como un baño cuadrado o una cabaña de una habitación," ni a "diseño interior, como la selección y colocación de muebles, iluminación, pintura o artículos similares." Eso cubre la mayoría de lo que un video de listado muestra. Lo que está protegido es la forma general y la disposición espacial, y un recorrido consentido habitación por habitación no es lo que la disposición controla.
El arte en las paredes es una pregunta genuinamente diferente
Una pintura es una obra pictórica con su propio derecho de autor, separada del edificio. La sección 120(a) no hace nada por él. Y hay jurisprudencia real sobre obras de arte en el fondo de video, lo que es más de lo que se puede decir para la mayoría de las preguntas en este artículo. Dos casos, mismo tribunal, con un año de diferencia, resultados opuestos.
En Ringgold v. Black Entertainment Television, un póster de la manta de historia de Faith Ringgold colgaba en el set de una comedia de situación. El Segundo Circuito contó los fotogramas: nueve secuencias separadas que duran de 1,86 a 4,16 segundos cada una, total 26,75 segundos. En la toma más larga "casi todo el póster, al menos el 80 por ciento, es visible" y era "claramente observable, aunque no en enfoque exacto." Eso cruzó el umbral de minimis, y el uso justo falló en parte porque el póster estaba sirviendo el propósito decorativo para el cual el artista lo hizo.
En Sandoval v. New Line Cinema, las fotografías aparecieron en la película Seven durante más tiempo, aproximadamente 35,6 segundos en once tomas. Sin infracción: aparecen "brevemente y están obscurecidas, severamente desenfocadas y prácticamente inidentificables."
Más tiempo de pantalla, resultado opuesto. La variable no es la duración, es si un espectador puede distinguir la obra. Una toma amplia donde un lienzo se lee como un rectángulo de color en una pared es Sandoval. Un movimiento lento que termina sosteniendo una pieza reconocible en enfoque nítido durante tres segundos está más cerca de Ringgold, y también es una mala toma, porque el comprador se supone que debe estar mirando la habitación. Encuadre habitaciones, no arte. La decoración producida en masa no es lo que nadie litigaría, y preocuparse por ello es cómo los agentes terminan sin publicar nada.
Quién es propietario de las fotos que está convirtiendo en video
Este atrapa a la gente. Si contrató a un fotógrafo, probablemente no sea propietario de los derechos de autor de las fotos a menos que algo por escrito diga lo contrario.
Dos disposiciones hacen el trabajo. La sección 17 U.S.C. 101 define una obra hecha por encargo como una obra de un empleado dentro del alcance del empleo, o una obra especialmente encargada en una de nueve categorías enumeradas con un acuerdo escrito que lo diga. Las fotografías no son una de las nueve, y un fotógrafo independiente no es su empleado, así que esa ruta generalmente está cerrada sin importar lo que diga la factura. La sección 204(a) luego establece que una transferencia de propiedad de derechos de autor "no es válida a menos que un instrumento de transferencia, o una nota o memorándum de la transferencia, esté por escrito y firmado por el propietario de los derechos transferidos."
La versión práctica: obtenga una licencia escrita o una asignación de su fotógrafo que nombre el uso en video y redes sociales, y guárdela. Una licencia limitada a marketing de un listado se convierte en una pregunta viva en el momento en que ese listado vence y las fotos todavía están en su carrete.
Esto también se aplica a nosotros. ShowcaseVideos.ai construye un video de presentación a partir de las fotos en una URL de listado de Zillow o Redfin, extrayendo hasta 30 tomas de esa propiedad. Importar una foto no cambia quién es su propietario. El permiso que necesitaba para usar esas imágenes en marketing es el permiso que necesita para el video, y la herramienta no lo proporciona.
Vecinos, personas y audio
Filmar desde la calle está bien. Filmar dentro de la ventana de un vecino es para lo que se escribió el agravio de intrusión. Restatement (Second) of Torts sección 652B llega a cualquiera que "intencionalmente se intrometa, física u otra forma, en la soledad o privacidad de otro" donde eso sería "altamente ofensivo para una persona razonable," y sus comentarios dan el ejemplo de "mirar sus ventanas del piso superior con binoculares." Un lente telefoto a través de un patio lateral es la misma idea. Apunte la cámara a su listado.
Las personas que se cuelan en una toma son un problema más pequeño de lo que los agentes asumen. La sección 652C cubre la apropiación de "el nombre o imagen de otro" para su propio beneficio, y un transeúnte en un recorrido de casa es un encaje débil. Espere diez segundos y reencuadre de todas formas, porque un vecino que se ve en su anuncio le pedirá que lo retire sin importar.
El audio es donde la ley se vuelve afilada. La ley federal bajo 18 U.S.C. sección 2511(2)(d) permite grabar donde una parte de la comunicación consiente. Once estados requieren consentimiento de todas las partes: California, Delaware, Florida, Illinois, Maryland, Massachusetts, Michigan, Montana, New Hampshire, Pennsylvania y Washington, según el Reporters Committee for Freedom of the Press. Missouri y Oregon requieren consentimiento de todas las partes en persona, mientras que Connecticut y Nevada lo aplican a llamadas telefónicas en su lugar.
Camine por una propiedad con su teléfono grabando mientras un inquilino, un contratista o un colega habla cerca en uno de esos estados y está grabando una conversación sin el consentimiento de todos. Nadie está procesando a un agente por un recorrido de cocina. Aún así es evitable, y la solución mejora el video: elimine el audio en directo y ejecute una puntuación bajo él.
La música es cómo estos videos realmente se retiran
De todo en esta página, la música de fondo es el elemento que confiablemente causa problemas reales, porque la aplicación es automatizada. Una pista popular en un recorrido de YouTube no necesita que un titular de derechos se dé cuenta. Necesita una coincidencia de huella digital. El video se reclama, la disponibilidad o monetización cambia, y en el peor de los casos el canal recibe una amonestación. Nuestra guía de licencias de música para videos de listado cubre los tipos de licencia y lo que el uso comercial realmente requiere.
El audio generado cambia el cálculo. Cada render de Showcase Videos se puntúa automáticamente: las pistas de la biblioteca de estado de ánimo son ellas mismas generadas por modelo y en caché, y una puntuación original compuesta por IA para un video específico cuesta 4 créditos además del render base. Ningún catálogo de terceros se encuentra en la cadena para presentar un reclamo, que es una posición diferente de descargar algo y esperar.
Mi Marca, MLS y diciendo quién es usted
La última capa son reglas de publicidad más que ley. La mayoría de los MLS separan un tour con marca de uno sin marca y aceptan solo la versión sin marca en el registro del anuncio, de modo que tu nombre, número de teléfono, agencia y sitio web se eliminan de ese corte. Las reglas varían según el MLS y se aplican mediante multas. Los detalles están en las reglas de video de MLS y la distinción entre tours con y sin marca, y dónde pertenece cada versión es parte de distribuir un video de anuncio en MLS, Zillow, redes sociales y anuncios.
Nuestros dos gráficos son capas separadas, que los agentes confunden. El tercio inferior con la dirección y el precio es parte de la representación base y contiene información de la propiedad. El panel de marca que diseñas en Mi Marca es un compuesto distinto dibujado sobre el video, y es el que contiene tu nombre y logo. Saber cuál es cuál te permite razonar sobre el corte sin marca en lugar de adivinar.
Del lado público la obligación funciona al revés. El Estándar de Práctica 12-5 de NAR requiere que los REALTORS no publiciten bienes listados en ningún medio "sin divulgar el nombre de la firma de ese REALTOR de una manera razonable y fácilmente evidente". Un video social que publicita un anuncio es un medio. El Estándar de Práctica 12-10 aborda la manipulación que "produce un resultado engañoso o falso", incluido el "uso de imágenes engañosas", la regla detrás del staging virtual en video. Cubrimos dónde cae esa línea en la línea entre editar una foto de anuncio y tergiversarla.
Una verificación previa de dos minutos
- Consentimiento escrito del vendedor o arrendador que cubra video del interior y exterior, y publicación en línea.
- Consentimiento escrito separado de cualquier inquilino, con fecha, para que pueda guardar sus pertenencias.
- Recorre la casa primero para verificar medicinas, correo, paneles de seguridad, objetos de valor y artículos de niños.
- Encuadra habitaciones, no obras de arte. Si una pieza es reconocible y clara durante segundos a la vez, cambia el encuadre.
- Confirma tus derechos de foto por escrito si un fotógrafo tomó las imágenes que estás animando.
- Elimina el audio en vivo y añade música al video en su lugar, especialmente en un estado de consentimiento de todas las partes.
- Produce el corte sin marca para el MLS y mantén el nombre de la firma en el público.
Ejecuta esa lista y la superficie legal de una caminata por un anuncio es aproximadamente tan delgada como se puede. Luego pregunta a tu corredor sobre tu estado, la parte que ningún artículo puede hacer por ti.
Pega un enlace de Zillow o Redfin y construye tu primer video de escaparate gratis en una propiedad para la que ya tienes permiso de comercialización.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el permiso escrito del vendedor para publicar un video de anuncio?
Tu contrato de listado generalmente otorga autoridad de comercialización, pero la redacción varía y muchos formularios nunca mencionan video. Un consentimiento escrito breve que cubra video del interior y publicación en línea elimina la ambigüedad, y la División de Bienes Raíces de Colorado lo recomienda como una mejor práctica.
¿Puedo filmar una caminata por un alquiler ocupado?
Con permiso del arrendador y del inquilino, sí. La sección 1954 del Código Civil de California y estatutos similares otorgan al arrendador el derecho de entrar y exhibir una unidad con aviso, pero exhibir no es grabar y publicar. Obtén el acuerdo del inquilino por separado, por escrito.
¿Las obras de arte en las paredes son un problema de derechos de autor?
Pueden serlo. Los tribunales ven si la obra es identificable en pantalla, no cuánto tiempo aparece. Un póster claramente observable durante 26.75 segundos fue procesable en Ringgold v. BET, mientras que fotografías visibles aproximadamente 35.6 segundos pero obscurecidas y desenfocadas fueron de minimis en Sandoval v. New Line Cinema.
¿Puedo filmar el exterior de una casa desde la calle?
Sí. La sección 120(a) de 17 U.S.C. elimina el derecho del arquitecto de impedir representaciones pictóricas de un edificio construido ubicado en o ordinariamente visible desde un lugar público. Filmar hacia las ventanas de un vecino es un acto separado y mucho más riesgoso.
¿Soy propietario de las fotos de anuncio que tomó mi fotógrafo?
Generalmente no, sin un escrito firmado. Las fotografías no están entre las nueve categorías que pueden ser una obra encargada hecha para alquiler según la sección 101 de 17 U.S.C., y la sección 204(a) requiere que cualquier transferencia de derechos de autor sea firmada. Solicita una licencia o cesión que nombre el uso en video y redes sociales.
¿Es legal grabar audio mientras se filma una caminata?
La ley federal permite grabar con el consentimiento de una parte, pero once estados, incluidos California, Florida, Illinois, Massachusetts, Pennsylvania y Washington, requieren el consentimiento de todas las partes. Silenciar el recorrido y agregar una puntuación evita la cuestión y produce un video de mejor calidad.
