该国最大的六个 MLS 现在规范数字化处理和人工智能生成的房源媒体，但没有两个 MLS 的做法相同。决定您的人工智能房源视频是否被允许的条款通常不是关于视频的规则。它是照片规则，通过一句话扩展到虚拟导览，紧接着是一项准确性条款，说明媒体必须如实显示房产。以下是规则文本本身，引自各 MLS 发布文件中印刷的内容及日期。所有内容都在 2026 年 10 月 4 日阅读。
实际决定的两项条款
第一项是准确性条款。HAR 明确表述："提交给 MLS 的图像应准确说明上市房产的"现状"状况"（HAR MLS 规则与规定第 1.25.5 节，日期为 2023 年 12 月 1 日）。NorthstarMLS 将其版本表述为编辑限制，说明照片"不得进行数字化处理（'Photoshopped'）到不再准确反映房产的程度"。
第二项是扩展条款，它是捕捉视频的条款。Bright MLS 第 4.D 节规定虚拟导览"受与图像相同的内容限制"。这一句话使为 JPEG 文件编写的规则适用于渲染的虚拟漫游。以下六个 MLS 中的五个通过这种方式而不是编写视频规则来规范视频。
NorthstarMLS 是例外，如果您制作视频，值得仔细阅读。其视频指南规定视频"必须准确描绘待售房产及其周围地区"，"不得以不准确反映房产及其周围环境的方式进行数字化处理"。"周围环境"这个词发挥了真实作用。即使所有室内镜头未被触及，虚构窗外视图或将邻居的屋顶平滑移出画框的片段也会不符合该条款。
各 MLS 的规定及规则文本
Bright MLS（中大西洋地区）
MLS 中的图像和文件政策，日期为 2024 年 2 月 28 日。Bright 是六个 MLS 中唯一的人物规则预见生成图像的，其第 4.A.2 节禁止"任何可识别人物的图像，包括真实的、动画的、计算机生成的或其他方式"。
在虚拟置景方面，Bright 按控制权来划界。第 4.E.1 节要求"虚拟置景照片/渲染必须在 MLS 中披露"。第 4.E.2 和 4.E.3 节是一对相匹配的条款，禁止修改照片或渲染以"包含房产所有者控制范围之外的视觉元素"，并用相同措辞禁止排除它们。根据 4.E.4 添加数字个人财产是允许的。测试标准是所有权而非真实性：家具是您可以添加的，街道对面的电力线不是您可以删除的。
Canopy MLS（夏洛特和北卡罗来纳州西部）
Canopy 发布了六个中最新的措辞，也是唯一明确说出人工智能的政策标题，日期为 2026 年 2 月 27 日。它要求对任何人工智能修改的图像进行"清晰、易见的披露，直接在图像上或虚拟导览内"，然后堵住大多数代理使用的漏洞："仅在标题、代理备注或补充文本中提供的披露不可接受"。它还要求控制照片。"非置景（原始）图像必须紧跟在人工智能增强或虚拟置景照片之前或之后"。
第 1.18.1 节禁止引入"房产所有者控制范围之外的视觉元素"或物理上不可能的特征的修改，并举出虚构天际线景观、改变的房间尺寸和不存在的游泳池或壁炉作为例子。允许向空房间添加家具、艺术品或植物，以及油漆颜色等美容改变，前提是"不暗示结构改变"。违规作为第二类处理。
ARMLS（亚利桑那州）
亚利桑那州是值得关注的市场,因为 ARMLS 是六家中唯一一家在已发布的执行时间表上设有披露规则的。其数字修改媒体政策,编号为规则 8.23,定义了触发条件范围很广:"当使用软件或 AI 来添加、删除或显著改变图像内容时,照片被视为数字修改。"亮度、对比度、色彩、裁剪和锐化被排除在外,因此常规处理不会触发。
修改后的照片需要 MLS 的"数字修改"水印,在平台上应用而非由您自己的编辑器应用,公司或版权水印不被接受作为替代。虚拟游览中的修改静止画像需要相同的披露。如同休斯顿一样,原始文件随之上传:"参与者必须在带水印的修改版本之前或之后直接上传原始未修改照片。"
日期比措辞更重要。ARMLS 将实施日期定为 2026 年 5 月 28 日,2026 年 6 月至 11 月的教育期间将不收罚款,2026 年 12 月起执行,每次违规罚款 200 美元。亚利桑那州代理商今天上传未披露的 AI 分期照片不符合要求,但尚未被收罚。这种情况将在大约八周内改变。
HAR(休斯顿)
休斯顿在该系列中措辞最具体。第 1.25.1 条允许虚拟分期,但定义严格,为"仅限于添加被认为是个人财产的家具和墙面装饰",并要求"参与者应在照片描述中清楚表明该图像已进行虚拟分期。"
修改真实地产而非家具,另一项要求就会生效。这样的图像"必须在图像底部包含可见且清晰的水印,内容为以下免责声明:'图像不代表房产现有状态',具体要求为"至少 1024 x 89 像素,使用 Arial 字体"。除此之外,"真实地产被数字修改的图像可能不被用作主要图像,上市代理商必须提交未修改的图像。"休斯顿是六家中唯一明确禁止修改媒体放在首位的。
NorthstarMLS(明尼苏达州和威斯康星州西部)
照片规则页面的最后更新日期为 2026 年 8 月 21 日,是此处引用的最新 MLS 措辞,其中对 AI 没有任何提及。其有效句子是上述 Photoshop 限制,2024 年 7 月 12 日的单独视频指南是视频明确修改标准所在的位置。
Stellar MLS(佛罗里达州)
规则和条例最后更新于 2025 年 9 月 15 日。第 04.05 F 条对人员的规定是绝对的:"MLS 中不允许出现包括穿着服装的人员在内的照片、图像或虚拟游览。"第 04.05 A 条明确允许在所需的首张照片位置中放置渲染图,因此佛罗里达州允许渲染房屋同时禁止摄影人员,对渲染人员没有明确规则。
第 04.04 条管理分期,要求所有六家中最明显的披露。照片需要在其描述字段中填入"虚拟分期",虚拟分期复选框必须勾选,公开备注必须以"一张或多张照片已进行虚拟分期"这句话开头。外部虚拟分期仅对独立装饰允许,永久固定装置可能不被添加、删除或更改,负面特征如孔洞或裸露电线可能不被修编。Stellar 的照片指南添加了禁止清单,包括移除公用设施线、添加景观种植、覆盖材料缺陷和改变油漆颜色。不符合自动招致一级罚款。
相同的编辑在一个市场合规,在另一个市场则违反
重新给墙壁着色是最清晰的例子。Canopy 将油漆颜色列为允许的化妆品变化,只要不暗示结构变化。Stellar 的照片指南列出改变油漆颜色作为您可能不执行的操作。相同的编辑,相同的工具,相反的答案。
数字清空房间的做法也分裂为相同的方式。Stellar 允许移除现有家具并用数字项目替换。Houston 的许可写为仅限添加,涵盖"家具和墙面装饰的添加",这在表面上不授权删除卖方真实沙发的权利。
披露位置是最有可能导致某人罚款的冲突之处,因为代理商一旦在某处解决了这个问题,就假设它在所有地方都已解决。Canopy 希望将其烧入图像或游览中,并拒绝标题。ARMLS 希望特定的 MLS 提供的水印,拒绝您自己的。HAR 希望具有指定尺寸和字体的水印,带有指定文本,加上照片描述中的注释。Stellar 希望描述字段、复选框和公开备注的第一句话。Bright 仅要求分期在"MLS 中披露",留给方法开放。满足 Bright 要求的标题不满足 Canopy 的要求,满足 Canopy 要求的水印如果由您自己制作就不满足 ARMLS 的要求。
为什么规则不一致
因为上游没有任何东西告诉他们不要这样做。NAR 2026 年《多重上市政策手册》中的示范规则和条例定义上市内容包括"照片、图像、图形、音频和视频录制、虚拟游览"等,以建立谁拥有和许可它。关于数字修改、虚拟分期、生成的图像或修改描绘的准确性标准,示范规则是沉默的。每个编写此处规则的 MLS 都是从头开始写的,这就是为什么词汇不一致。Bright 说控制。Canopy 说控制和物理可能性。Stellar 列举。HAR 指定字体。
两个后果随之而来。全国经纪公司不能运行一项媒体政策,并有信心它通过其运营的每个委员会。管理您的指南可能不存在于规则手册中:上述亚利桑那州要求发布在 MLS 自己的政策页面上,而不是代理商认为应该打开的规则 PDF 中。对您依赖的页面进行屏幕截图,其日期可见。
上传前的简要检查
- 是否有任何卖方不拥有的东西发生了变化?家具、艺术品和地毯是个人财产,是这里每个 MLS 都慷慨对待的唯一类别。移除电力线、平滑屋顶线或虚构视图是不同的类别,在 Bright、Canopy 和 Stellar 中被明确禁止,而不仅仅要求披露。
- 披露是否位于此 MLS 要求的位置?在画面上、照片描述中、公开备注中或作为 MLS 自己的水印。假设它与您上次上市的市场不同。
- 未修改的原始文件也需要上传吗?ARMLS 和 Canopy 要求其与修改版本相邻,HAR 要求未修改的图像,同时将修改媒体排除在主槽之外。
- 画面中有人员吗?包括反射、剪影或生成的人物。Bright 和 Stellar 都禁止虚拟游览中出现人员,Bright 的禁令通过名称涵盖计算机生成的人员。您的上市视频中是否可以有人员是此处最尖锐的边缘。
品牌塑造是与准确性不同的轴线,因为无品牌 MLS 副本和您发布到 Instagram 的版本遵循不同的规则。我们的MLS 视频规则和品牌与非品牌虚拟游览指南涵盖了这一方面。相同的规则手册设置了第三个轴线,即您的 MLS 需要多少张上市照片以及允许哪张照片首先显示,其中可执行的最低要求从一张照片到六张照片不等,具体取决于市场。第四个轴线是文件本身,因为每个委员会都设置自己的格式、大小和方向限制,这就是MLS 实际接受的视频文件。
我们自己的流程对这些条款的支持情况
ShowcaseVideos.ai 可通过 Zillow 或 Redfin 列表网址或您上传的照片来生成房源视频，无需从任意 MLS 链接导入。三个阶段涉及像素处理，它们在上述规则的不同方面。
摄像机运动是结构上安全的阶段。我们的早期渲染示例曾在餐桌和地毯上生成游泳池，这就是要求视频模型深入房间的结果。我们的管道改为向模型提供最后一帧相同照片的裁剪版本，让它进行插值处理。推进动作变成从整张图片到其中心的移动，因此动作剪辑永远无法显示照片中不包含的任何像素。与 NorthstarMLS 的视频标准相比，这是一种机械保证，而非要求模型表现良好的提示。
虚拟舞台设计是图像编辑，属于上述所有规则下可披露的媒体。它以独立步骤运行，每个舞台设计房间计费 1 积分，且可关闭以使空房间按拍摄原样呈现。虚拟黄昏是相同类型的编辑，每张照片可选择启用。
诚实的限制：管道不会在画面上加盖合规披露。地址和价格下三分之一部分是合成文本，而非披露，在 Canopy、ARMLS 和 HAR 中，披露必须位于媒体本身上。如果您舞台设计一个房间且您的 MLS 需要图像内披露，该步骤仍需您完成。我们日志中的两次幻觉——游泳池和厨房外虚构的卧室——是查看任何列表首次渲染而非盲目信任管道的原因。能构建房间的模型会构建任何东西。
要了解这些阶段在您自己列表中的表现，您可以创建免费账户并渲染房源视频，在任何内容到达 MLS 之前查看每个步骤对照片的影响。关于其周围的制作流程，我们的房源视频制作完整指南介绍了整个工作流程。
这不是法律建议，引用内容是已验证范围的全部。管理您的规则是您自己的 MLS 最近发布的规则。
常见问题
我是否必须向 MLS 披露 AI 生成的房源照片？
在此处引用的所有 MLS 中，如果 AI 添加、删除或显著改变了图像内容，则答案是肯定的。分歧在于披露的位置。Canopy 和 ARMLS 要求在媒体本身上进行披露，HAR 要求使用带有指定文本和尺寸的水印，Stellar 要求在照片描述、复选框和公开备注的首行中进行披露。
哪些 MLS 规则明确提及 AI？
在本页阅读的六个 MLS 中，ARMLS 将数字修改照片定义为由"软件或 AI"改变内容的照片，Canopy 的政策标题为 AI 增强图像。Bright 通过其人员规则中的"真实的、动画的、计算机生成的或其他方式"来处理生成内容。NorthstarMLS、HAR 和 Stellar 在不涉及技术的情况下规范更改。
如果照片符合要求，AI 房源视频会被拒绝吗？
可以。大多数这些 MLS 通过扩展来处理视频，因此虚拟导览继承了图像限制，NorthstarMLS 添加了涵盖财产周围和财产本身的标准。由符合要求的照片组成的剪辑如果运动或编辑暗示照片中不存在的内容，仍然可能失败。
如果我处理不当会怎样？
通常为媒体移除加上 MLS 自己时间表下的罚款。Stellar 引用自动一级罚款，Canopy 将这些视为二类违规，ARMLS 在 2026 年 12 月后开始发布每次违规 200 美元的罚款，教育期间罚款暂停。
此页面有多新？
上述所有文件均在 2026 年 10 月 4 日阅读，每个部分都列出了源文件上的打印日期。最旧的是 HAR 的规则书（2023 年 12 月 1 日），最新的是 Canopy 的 AI 图像政策（2026 年 2 月 27 日）。在依赖任何内容之前，请查看您自己的 MLS，因为这六个 MLS 在过去 18 个月内改变了半数的措辞。
